戴德梁行协办2016中国商业地产资产证券化峰会

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“2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会”于6月23-24日在上海绿地万豪酒店成功举办。本次峰会由中国资产证券化论坛(CSF)主办，由全球最具规模和领先的房地产服务商之一戴德梁行(DTZ Cushman & Wakefield) 协办，助力中国商业地产开发及运营企业打开资产证券化融资新渠道。

在我国商业地产存量高企叠加互联网电商冲击实体商业的背景下，盘活存量优质商业资产、拓宽融资渠道、优化资本结构，已成为商业地产开发及运营企业当前共同面临的急切需求。商业地产开发企业由重资产开发商向轻资产运营管理服务商的转型发展势在必行。商业物业资产证券化的实践、探索与创新也随之成为了行业瞩目的焦点。在此背景下，本次峰会从实战与创新应用的角度，探讨并分享资产证券化模式在商业地产项目实际应用领域的操作与尝试。峰会聚集了我国资产证券化领域诸多资深专家翘楚、商业地产开发商及券商等金融机构等。在两天时间里，相互深入分享创新成功案例，交流最新心得，拓展业务渠道，共商中国商业地产资产证券化的新合作与新发展。

戴德梁行作为协办单位，从多方面助力本次峰会成功举办。作为全球领先的房地产服务商，戴德梁行不仅邀请了中国香港（地区）商会作为峰会的支持机构，还力邀了诸多境内外知名房地产开发运营企业参会，共同探讨商业地产资产证券化实际操作中的热点问题及合作发展路径。除此之外，戴德梁行还组织并参与了此次峰会多个主题演讲及小组讨论环节，不仅涉及国外房地产投资信托基金（REITs）发展经验介绍，还包括国内房地产证券化业务案例创新分享等。

戴德梁行高级董事、估价及顾问服务中国区资本市场总经理陈家辉，围绕“境外REITs市场发展经验及案例分享”这一主题发表了演讲。陈家辉指出“近年来，受限于国内REITs发行的种种限制，大陆房企赴境外发行REITs呈现越来越热的趋势，尤其集中在商业地产领域。从早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到开元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京华联BHG REIT等项目，戴德梁行已为多宗大陆物业境外REITs上市提供专业顾问服务。”对于开发商来说，境外发行REITs能够带来稳定的外部资金来源，加速商业项目变现，真正实现房地产企业轻资产转型，但也面临境内物业跨境转移限制这一核心问题。陈家辉进一步指出“房企早期境外发行REITs往往采用境外公司直接收购内地物业的方式实现物业跨境转移。这种方式结构简单，税务负担也较小，如2005年越秀REIT香港上市。但由于2006年外资准入限制法规（即171号文）的出台，境外公司直接收购内地物业的途径被堵死。因此，先由境内公司持有内地物业，再由境外公司持有境内公司的方式，成为内地物业境外发行REITs的必由之路。”最后，陈家辉还对中国房地产估价师协会颁布的《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》进行了介绍。

戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITs联盟理事顾悦如，围绕“国有企业资产证券化的实施路径”这一话题，与来自知名券商、律师事务所和会计师事务所的多位资深专家展开讨论。顾悦如指出“从中信启航到苏宁云商，再到最近成功登陆上海证券交易所的恒泰浩睿海航项目，戴德梁行参与了中国REITs进程中几乎每一单示范性项目，提供专业的物业价值评估、专项房地产市场调研及建筑物楼宇测量尽职调查等咨询服务。总体看来，目前国内商业地产资产证券化路径有三条: 一是轻资产的证券化，主要通过质押物业租金收益进行的融资目的资产证券化，如2014年海印股份和本月刚发行的中航信托红星美凯龙的资产证券化尝试。二是重资产的资产证券化，主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化，如最早的中信启航到后来的苏宁云商前后三期类REITs。三是海外发行REITs，如北京华联新加坡上市等。”针对国有商业地产企业资产证券化路径选择问题，顾悦如进一步指出“重资产的资产证券化和海外发行REITs可实现重资产的表外持有运营，不足之处是会产生较大的房地产交易税费。对于国有企业而言，轻资产的资产证券化路径由于不涉及物业权属的转移，可以避免国有资产权属转移审批限制，且能盘活存量资产进行融资，相比而言是目前国有企业尝试资产证券化时最易实现突破的可行路径。”

戴德梁行拥有大中华地区最强大、最具规模和最专业的估价及顾问服务团队，并同时获得全国房地产评估一级资质、全国范围内土地评估资质及资产评估资质。2015年共为超过90,000项物业进行估价，总面积超过1.3亿平方米，估值物业总值超过1.6万亿元，处于国际房地产顾问行业领先地位。戴德梁行一直为中国资本市场重要客户和金融机构提供多业务线配合无间的国际标准房地产专业服务，相信未来也会协助更多机构成功开启中国REITs市场投融资之门。