互联网企业涉足地产：雷声大雨点小

算上此次的房地产行业，乐视，这个资本市场讲故事的好手就要凑齐“十项全能”了。

据地产行业可靠消息，以互联生态为模式的乐视将全面杀入房地产行业。5月16日晚间消息，上海世茂股份(600823,股吧)有限公司发布公告称，公司将向乐视控股北京楼盘有限公司转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司，以及世茂商管公司持有的北京百鼎新世纪商业管理有限公司100%股权，交易价格分别为29.20亿元和0.52亿元，合计29.72亿元。

随着乐视斥资30亿元收购世茂旗下地产公司的消息被做实，乐视进军房地产业也成了不争的事实。一时间，有人惊叹，乐视就要颠覆房地产行业了！“玩转”手机、影视、硬件、电商等行业的乐视，这次能否讲出一个房地产的好故事？这一切还远未到盖棺定论的时刻。

乐视的房地产资本

先看此次交易，世茂股份由此将与“乐视控股”在多元化领域展开积极合作，从而进一步优化上市公司的业务结构。

梳理时间线会发现，这并非乐视第一次亲密接触房地产。早在2014年，乐视与当代置业在香港签署战略合作协议，双方约定在智慧社区、智慧酒店、智慧体验中心等多个领域展开深度合作，共同打造智慧社区。

2014年6月，乐视再度联手华贸地产，双方以位于北戴河的华贸·蔚蓝海岸项目为起点，将住户到物业，乃至周边三到五公里的商业圈打造成一个小区生态系统。这其中以乐视超级电视为核心布局智能家居生态，升级智慧互联社区。

2015年乐视开始涉足酒店业务，成立酒店事业部，并推出“乐视TV酒店超级电视系统”，以超级电视为载体，覆盖酒店电视直播平台、内容点播平台、酒店自运营平台、智驿协运营平台，意在打造一套酒店数字电视增值应用与服务解决方案。

值得一提的是，乐视的触角已经伸向了国外。据《硅谷商业周刊》报道，雅虎已经与乐视达成协议，向乐视出售加州圣克拉拉面积48.6英亩约合19.7万平方米未开发的土地。这处地块靠近硅谷的核心，距离雅虎的太阳谷总部约6.5公里。

这在某种程度上反映了乐视的大规模扩张计划。毕竟乐视目前生产手机、电视机、自行车，以及电动车，涵盖多方领域。尽管如此，对于并非老本行的房地产业，乐视是否拥有足够的资源和资本呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国产经新闻》记者表示，乐视目前进军房地产实际上和其产业规划有关系。乐视对于跨界经营和创新的力度非常明显，加之房地产行业近期的复苏和回暖，自然使得乐视的投资重心向此类领域转移。另外，乐视拥有较多的线上流量，完全可以导入到线下场景中，这对于乐视互联地产业务的推广有很大的促进作用。

“乐视在类似智能家居等消费端其实都已经有所投资，而谈及地产业务的开发，乐视或采取以下的模式。第一种是直接并购土地项目，进行项目开发，比如做一些小众的商业项目和租赁类的公寓项目。第二种是参与对房企的投资，进而和此类房企的工程项目形成联动，积极打造智慧社区。”严跃进分析。

全国房地产商会理事李骁对此持谨慎的乐观。他在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，乐视进军房地产行业，未来并不被看好。乐视现在是“跨界”进入房地产业，跨界进入的企业并非都是好企业。在房地产领域，乐视就要遵循相应的客观发展规律。成功需要天时地利人和，某种程度上乐视几个都不沾边，因此目前没有理由高看房地产界的乐视一眼。

房价降一半是伪命题

不管怎么说，乐视从来都不走寻常路。这让友纷纷讨论，说不定今后会买房子送电视。还有友大胆设想，房价会不会从此降一半？

事实上，乐视COO刘弘曾透露，乐视正在与一些地产商合作，推出乐视超级电视模式的地产营销模式，即“成本价+服务费”。但从理论和现实层面分析，高企的房价由于乐视的进入就由此腰斩，是否想得过于简单？

李骁认为，房价降一半基本无法做到。在房地产的资金构成中，土地成本至少占了一半以上。有些成本是刚性的，除非能拿到比市场价便宜很多的地价，企业再将自身利润让出来，也许才有降低房价的可能。可是乐视能做到吗？难道要乐视贴钱？如果不贴钱，如何做到房价降一半？因此，乐视做不到。

据悉，房价的构成因素一是土地价格，二是行业税费，三是建安成本，四是合理利润。后三项在成本构成方面各地都差不多，区别最大的是土地价格。假设房价每平方米8000元，则地价3000元，税费2000元，建安成本2000元，利润1000元。

2015年底的中央经济工作会议首次提到了“鼓励开发商适当降房价”。尽管人民日报多次喊话楼市，但仍有许多桎梏阻碍着降房价的进程。

有学者分析，地方政府“土地财政”的顽疾导致地价攀升、房地产税费逐年上涨、房企银行利息高企等，这些都推高了房企成本。

高房价成为悬在中国地产头上的“达摩克利斯之剑”，但如何降低房价，却成了一个难以解决的社会难题。由此看来，作为个体，企业本身可以进行模式创新；但纵观全局，个体企业仍要汇入历史和社会的洪流，遵循行业规律。

“上述谈到的乐视房地产模式，对于特定房源和特定群体来说会有积极作用。但过多地脱离土地市场谈房价其实意义不大。乐视创新的优势虽然大，但还不至于影响整个行业的发展趋势。”严跃进说道。

互联+房地产不能走寻常路

纵观互联领域，不仅仅是乐视，阿里巴巴、百度、小米等企业都曾涉足房地产业，希望有所作为。

阿里巴巴创始人马云在一次公开发言中曾说，阿里会通过互联的思想和技术，帮房地产企业进行转型和升级，共同发展。阿里巴巴的相关人士在接受媒体采访时也曾透露，淘宝不只卖卫生纸，也能卖房子。阿里做房产，短期内不考虑赚钱，而要把淘宝的业务城墙做大做厚。

于是，2015年12月，淘宝旗下淘宝拍卖与万科达成战略合作，共同探索房地产互联+的创新模式。合作的直接成果就是双12当天，万科华东品牌馆上线淘宝，江浙地区百余套房产优惠竞拍。

除去淘宝拍卖，阿里在房地产领域的另外一个布局则是淘宝房产，主攻新房和租房市场。

万科和百度也曾联手，研究出了一套LBS技术与大数据的分析系统。这套系统在万科首个购物中心——金隅万科广场上线试用。

它的作用有三个：一是可知道周围的消费者从哪里来；二是知道顾客到了金隅万科广场后去了哪些店；三是消费者在离开后又去了哪里。

尽管充满愿景和情怀，大多互联+房地产的案例都是雷声大雨点小，只有开头，难闻后续。依照该逻辑，企业在着手互联+房地产的实验时，是否仍旧没有抓住关键点？互联是否并不适用于房地产业？

“互联可以和任何行业结合，当然也可以和房地产结合。问题在于你想怎么结合，想达到一个怎么的效果和回报。”李骁分析，互联和房地产结合最大的效果就是做到反向定制。即企业先精准获取消费者需求，然后从生产端就开始做销售。但落到实处，这也是很难落实的，基本上就是玩玩概念。

严跃进认为，在传统的住房需求观念中，人们对于价格和区位优势会更看重。对于一些衍生的服务和配套相对不那么“感冒”。因此，互联和房地产结合后，可以重点在大城市市区进行打造，尤其可以和租赁物业相结合，以获取更大的市场认可度。